济南楼市变局:两年前“谁有地我们要”到如今“我有项目谁要”

  • 日期:07-14
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2019年,济南房地产市场的上半年以平淡无奇的方式结束。 “半年度报告”让几个家庭感到高兴和幸福。在本轮房地产市场监管的第三年,在监管政策的连续性和稳定性的背景下,济南市场发生了变化:资本链销售紧张的企业已经撤销,转让股权的企业数量有所增加索赔和退出的非主营业务有所增加。

业内人士表示,虽然项目股权转让的原因不尽相同,但从两年前“谁有我们想要的土地”到“我有一个想要的项目”,房地产行业资源仍在继续在监管周期中向行业靠拢,行业集中度越来越高。

从扩张到收缩

房屋销售项目缓解了财务压力

最近,太和集团的房地产公司受到了很多关注。它不是因为其着名的“图书馆”产品,而是在许多国内市场上不断转移项目资产。其全资子公司济南中卫房地产已转让至济南泰岳。盛房地产70%的股权。这意味着泰和已退出盛京区太岳大观项目,这是两年前进入济南市场的踏板之一,表明整个集团正在萎缩。 7月2日,记者致电房地产。一位房地产顾问表示该项目正常销售。有高层,6层楼的平房和堆叠别墅。

回顾2017年,尽管济南房地产市场的监管已经多次超标,但仍然吸引了许多国内房地产企业登陆海滩。泰和集团就是其中之一。当年3月,正在扩张其领土的泰和通过收购进入济南市场,并收购了济南东渡项目的资产和大生集团山东房地产有限公司70%的股权。

The climax of Taihe's expansion in the economy is the joint venture of Jinan Taihe Real Estate Co. Ltd. a wholly-owned subsidiary of the company. In August 2017, it won three high-priced land in the Han Dynasty soil auction, and developed the “Jinan Yard”, which was sold in the second half of last year. It has been controversial because of the capital inspection of millions of people. However, in the equity structure of Jinan Donghe Real Estate Co. Ltd. a development company publicized by TaiheJinan Yard Project, the registered capital of the company is 100 million yuan, and the proportion of Jinan Taihe is only 0.5%, only 500,000 yuan, which seems to the industry only Explain with "money does not mix hands".

In fact, in 2019, housing companies that “do not make money” are increasingly struggling. Take Taihe, from March to June 28 this year, it announced a series of equity project equity sales plan, corresponding to a total selling price of 9.5 billion yuan. “Taihe’s exit from Zhangqiu project should be an internal problem, and it may be too fast to expand. It will lead to capital turnover in the downturn of the market.” Zhang Qiu’s head of the housing company believes that some projects in Zhangqiu market are almost not profitable, and the funds are slow to return. In addition, the local demolition volume is large, and the rigid demand is not large. It is indeed the first choice to choose non-quality project exit.

From marching to stripping

State-owned enterprises intensively divested real estate sector

In addition to Taihe's sale project “cash-out”, under the continuous control, a group of provincial SOEs concentrated on developing their main business, no longer involved in real estate projects, and then listed the sale of equity claims.

On July 1, Shandong Minghua Real Estate Co. Ltd. 51% state-owned shares and 113,076,800 yuan of claims were due to be withdrawn. The reporter noted that this is the second time that Shandong Minghua Real Estate has placed equity and creditor rights in the Shandong Property Rights Exchange Center after November 2018. At that time, the initial price of the listed listing was 1,563,332,300 yuan, a decrease of 43.256 million yuan. Shandong Minghua Real Estate is a 100%-owned company of Shandong Gold Real Estate Tourism Group. It has a gold eco-city project in Zhangqiu and is currently on sale. Shandong Gold Real Estate Tourism Group has the status of state-owned, and the parent company is the provincial state-owned Shandong Gold Group Co. Ltd.

xx对此,合肥辉煌山东公司副总经理徐传明表示,山东黄金集团转让山东明华房地产股权,以落实省国有资产监督管理委员会的相关精神《关于确认公布省属企业主业的通知》。根据通知,房地产不是山东黄金集团的主营业务,在房地产开发准入和投资规模等方面有明显的限制性要求。

还有山东高速公路集团有限公司。今年3月,山东高速公路济南投资建设有限公司被列为20%的股权转让。山东高速西城房地产有限公司是公司的全资子公司,在西客站区开发了山东高速公路广场。从上市情况来看,在公告期内,一名意向受让人办理了转让登记,山东产权交易中心计划采用转让方式组织交易。

从国家的角度跳出济南,拥有国有资产的公司在今年上半年剥离了房地产公司,并且在当前房地产监管的背景下,主要是为了应对低效的亏损资产和集中在主要业务上。

记者搜索了山东产权交易网,发现2017年房地产市场中,济南市场只有一家住房公司转让国有股和债权人。虽然市场转向2018年的方向,但有一家住房公司转让国有股和房屋。由于开发项目资金不足,公司增加了资本和股份,并引入了新的股东。 2019年,济南市场住房企业的股权或项目经常“落地”在产权交易平台上。据不完全统计,至少有7家公司上市。其中,山东明华房地产和山东康桥房地产属于第二次上市转让。从财务报表来看,两家住房企业的债务高于自有资产,净资产为负。可以说上市转让是不可避免的。

当然,并非所有上市转让的上市公司都是亏损企业。山东建达教育房地产有限公司开发了建达花园,股权发展和润雪城。截至2019年2月28日,公司财务报表显示,总资产为12073万元,负债总额为6348万元,净利润为179万元。此前,公司股东山东建设大学已转让国有股。此次,另一位股东济南市规划设计研究院转让了15%的国有股,底价为4460.5万元。公告显示,其中一名拟转让人已办理转让登记手续,山东产权交易中心将通过协议转让交易。

“大鱼吃小鱼”

住房企业进入产业整合期

“房地产行业逐渐集中是一种趋势。如果综合实力不强的中小企业没有及时调整,肯定会出局。

据山东财经大学山东房地产开发研究中心主任孙大海介绍,房地产市场调控进入第三年后,市场平静稳定后,发展迅速,债务高的企业明显不得不支付高价。那么,单一产品结构的企业就会面临调整,企业应该以正常的态度对待市场博弈。

对于房地产公司频繁上市的现象,徐传明表示,自2018年以来,许多项目都有转移需求,变化明显。从2017年到去年上半年,房地产行业的需求仍然是“谁有土地,我们想要”,从去年第四季度到现在,绘画风格已成为“我有谁的项目” “。除了国有企业专业从事主营业务的原因外,从国家的角度来看,希望高价成交的土地会遇到市场平整。应该说一些企业和项目现在已进入困难时期,未来半年左右是该项目。转移和股权重组的密集阶段。

此前,分配到泰和多地点项目的世茂房地产负责人在股东年会上表示,国内融资形势现已整体收紧,特别是对于中小型开发商而言,成为住房公司进行兼并和收购的好机会。 (来源济南时报)